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地方・ボロボロ一戸建て投資をご存知ですか？
最近YouTubeなどで紹介されている不動産投資の一種ですが、私は正直オススメしません。なぜならば、普通の住居貸しの常識とはまったく異なるためです。
今回はなぜ気をつけなければならないのか４つのポイントを踏まえて紹介します。
目次
1. 地方・ボロボロ一戸建て投資はリフォーム費用が予想以上にかかる
地方・ボロボロ一戸建て投資の最大の魅力は、物件価格が安いことです。数百万円以下で買える物件も珍しくありません。
しかし、その分リフォーム費用が高くなることもあります。自分の目ではOKでも、他人が住居するとなると、屋根や外壁、水回りや設備など、人が住めるレベルにするためには多くの箇所を修繕しなければなりません。
また、古い物件は構造上の問題や法律上の制約も多く、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
リフォーム費用が予算を超えてしまうと、利回りは低下し、赤字になる恐れもあります。
築年数は立ってからの年数です。リフォームしてすぐに問題も発生することなんてザラにあります。
安物買いの銭失いの典型的例です。どうしてもやりたいのであれば、まずは対応できるだけの知識をつけましょう。
2. 地方・ボロボロ一戸建て投資は空室率が高い傾向がある
地方・ボロボロ一戸建て投資では、物件の立地や需要によって空室率が大きく変わります。都心部ではなく地方の物件を選ぶ場合、人口減少や少子高齢化などの影響で賃貸需要が低いエリアも多くあります。
また、戸建ての場合はファミリー層が主なターゲットになりますが、その層もマイホーム志向が強く、長期間借り続けるとは限りません。空室になってしまうと家賃収入はゼロになりますし、再募集するためにも広告費や仲介手数料などの経費がかかります。
空室率を低く抑えるためには、入居者のニーズに合わせたリフォームや管理を行う必要があります。
3. 地方・ボロボロ一戸建て投資は売却が難しい
地方・ボロボロ一戸建て投資では、物件の売却も考えるべきポイントです。不動産投資は長期的な視点で行うことが大切ですが、時代や市況の変化によって手放す必要が出てくることもあります。
しかし、地方・ボロボロ一戸建ては売却するのが難しい場合が多いです 。その理由は以下の通りです。
- 建物の価値が低い：
築年数が経過しているため、建物自体に価値がほとんどありません。また、リフォームしたとしても既存不適格や違法建築などの問題がある場合もあります。 - 土地の価値が低い：
地方の物件は土地の価値も低く、需要が少ないです。また、再建築不可やセットバックなどの建築制限がある場合もあります。 - 解体費用がかかる：
売却する際には、建物を解体して更地にする必要があります。しかし、解体費用は数百万円から数千万円にもなります。解体費用が物件価格を上回ることもあります。
今はボロボロ一戸建てブームなので、築40年でも50年でも比較的売れやすいです。でも、１０年後は築60年になったボロボロ一戸建てを買う人がいますか？夢物語を考えず、しっかり現実をみましょう。
4. 地方・ボロボロ一戸建て投資は融資利用が難しい
地方・ボロボロ一戸建て投資では、融資を利用することが難しいです 。その理由は以下の通りです。
- 金融機関の審査が厳しい：
金融機関は不動産投資の融資において、物件の担保価値や収益性を重視します。しかし、地方・ボロボロ一戸建ては担保価値も収益性も低いため、審査に通りにくいです。 - 融資額が少ない：
物件価格が安いため、融資額も少なくなります。また、金融機関によっては最低融資額の基準があるため、それに満たない場合は融資を受けられません。 - 融資条件が悪い：
融資を受けられたとしても、金利や返済期間などの条件が悪くなる可能性があります。また、リフォーム費用や経費などは自己資金でまかなう必要があります。
不動産投資では、自己資金だけでなく融資を利用することでレバレッジ効果を得ることができます。しかし、将来性のない不動産投資を融資で行って、返せますか？本当にしたいのであれば、自己資金で出来る範囲からやることをオススメします。
まとめ
地方・ボロボロ一戸建て投資のリスクについて４つのポイントを紹介しました。この投資法は魅力的に見えますが、実際には初心者には向かないものです。不動産投資は長期的な視点で行うことが大切です。安易に飛びつくのではなく、自分の目的や能力に合わせて物件を選ぶことが成功のカギです。不動産投資に関する本やネットの情報を参考にしながら、自分なりの投資法を見つけてみてください。
