この記事はおよそ 5分18秒で読めます。
今日は、不動産投資の中で一番みなければならないポイント「利回り」について。
不動産投資は、安定した収入を得ることができる魅力的な投資方法です。しかし、不動産投資には様々なリスクも伴います。特に、利回りに関しては、詐欺に遭う可能性が高いので注意が必要です。
利回りとは、不動産投資の収益性を表す指標で、物件価格に対する家賃収入の割合です。利回りが高ければ高いほど、収益性が高いと言えます。しかし、単純に計算できるものではありません。実際の利回りは、物件の状態や立地、空室率や管理費など、様々な要因によって変動します。そのため、利回りを騙されないためには、以下の4つのポイントを押さえておく必要があります。
目次
1.利回りの種類を理解する
不動産投資の利回りには、大きく分けて2種類あります。
それは、「表面利回り」と「実質利回り」です。
1-1 「表面利回り」とは？
「表面利回り」とは、物件価格に対する年間家賃収入の割合で計算されます。物件の価格と家賃収入だけで求められるため、簡単に計算できます。しかし、この利回りはあくまで表面的なものです。そのため、実際の収益性を正確に反映しているとは言えません。なぜなら、「表面利回り」は、物件の維持管理費や空室率などの経費やリスクを考慮していないからです。
1-2 「実質利回り」とは？
「実質利回り」とは、「表面利回り」から経費やリスクを差し引いたものです。なので実際に手元に残る収益を表す数値です。この利回りは、「表面利回り」よりも低くなることがほとんどです。ですが、より現実的な収益性を示しています。私個人としては、こちらの数字をしたほうがいいと思うぐらい重要です。不動産投資をする際には、「表面利回り」だけでなく、「実質利回り」も確認することが重要です。
2.満室想定で計算された利回りに注意する
不動産投資の利回りを計算する際には、”空室率”を考慮する必要があります。
空室率とは、物件の部屋数に対する空き部屋数の割合です。空室率が高ければ高いほど、家賃収入が減少し、収益性が低下します。
しかし、不動産業者や売主は、物件を売るために、満室想定で計算された利回りを提示することがあります。満室想定で計算された利回りとは、空室率を0％と仮定して計算されたものです。これは「表面利回り」よりも高く見えますが、現実的ではありません。不動産投資をする際には、満室想定で計算されたではなく、適正な空室率を考慮した利回りを確認することが重要です。
3.築年数や立地条件など物件の特徴を見極める
不動産投資の利回りは、物件の特徴によっても大きく変わってきます。
一般的には、築年数が古いほど修繕費がかかるため、経費が増えて収益性が低下します。また、立地条件も重要な要素です。交通アクセスや周辺環境が良ければ良いほど、入居者の需要が高まるため、家賃設定や空室率に有利に働きます。
その他にも、間取りや設備なども物件の魅力や需要に影響します。不動産投資をする際には、単純に利回だけでなく、物件の特徴や市場動向も分析することが重要です。
4.複数の不動産会社や売主から情報を集める
不動産投資では、情報収集が非常に重要です。
しかし、情報収集をする際には、一つの不動産会社や売主だけから情報を得るのではなく、複数の情報源から情報を集めることが大切です。一つの情報源だけから情報を得るということは、「その情報源」から提示された情報しか知らないということです。その情報源が正しい情報を提供しているかどうかも分かりませんし、「その情報源」以外から得られる有益な情報も見逃してしまう可能性があります。
「その情報源」から提示された情報だけで判断してしまうと、「その情報源」から騙されてしまう可能性もあります。不動産投資では、「その情報源」だけではなく、「他の情報源」からも情報を集めて比較検討することで、「その情報源」から騙されないようにすることが重要です。
まとめ
以上が不動産投資で利回りを騙されないために知っておくべき4つのポイントです。
不動産投資は魅力的な投資方法ですが、詐欺に遭わないよう注意深く行う必要があります。この記事で紹介したポイントを参考にしてください。
