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毎回の話ではありますが、賃貸物件の修繕や原状回復ということになると、だいたい納得できない感触だけが残ります。
相場の倍もするような過大な工事や、逆に予算にそぐわない不十分な工事など、こちらのイメージとはだいぶかけ離れたやりとりをすることが多いからです。
こちらが工事に詳しくないことは認めますが、豊富な知識を元に公務店やハウスメーカーと仲介してくれるのが仲介業者の仕事ですので、期待はしてしまいます。
しかし、あまりにやりとりや仕上がりが悪いと、がっかり感も強くなってしまいます。
管理会社を変更。悪徳・怠慢な不動産管理会社の見抜き方3点
投資家に成り代わって、施工業者や入居者とやりとりをする不動産仲介業とは、実はそれほど簡単な仕事ではありません。
それでもオーナーと入居者、オーナーと施工業者との間を公平に取り持ってくれれば、とても頼りがいのある業者ということになります。
ですが構造的に、オーナー側に寄ってくれる仲介業者はほとんどないのも現状です。これは仲介業の構造を見れば明らかです。
原状回復や修繕の工事が発生するのは、仲介業者からしてみれば、毎日の管理業務のなかのごく一例にすぎません。ですが発注する施工業者は毎回同じ。入居者との連携も、オーナーよりは遙かに頻度が高めです。
オーナーとのコミュニケーションの量がもっとも少ないのです。これではいくら法律がどうとか、契約がなんだのといっても、公平な対応をしてもらえるわけがありません。納得性もありません。
ましてや数千円や数万円程度の管理料では、これまた相手にされないというものです。
ですが、こうした頻度の低い工事や入退去のやりとりにこそ、大家側と管理会社との信頼関係は試されます。こうした構造的な欠陥はあるものの、やはりオーナー側にしてみれば、契約や法律に則った管理をお願いしたいものです。
そうでないならば、自主管理した方がいいのです。
今回は、管理業者とのやりとりや、業者を変えてきた経験から、悪徳な中抜きをする業者や、怠慢でまったく動かない業者などを見抜く方法についてご紹介します。
1.すんなりと連絡が取れない
基本やりとりは電話のみ。LINEやチャットワークのようなSNSはおろか、メールすら使いません。これでは大事な相談は相手が出るまで電話し続けるか、直接行って担当者と面談するしかありません
このように連絡にスピード感がない業者は、まず間違いなく怪しいです。その後、十分に練られたプランが届く、などという例外には、まずお目にかかれません。
基本、悪徳な管理会社なら、他の業者と結託して中抜きができるように整えてから、最後に大家に連絡したりしますので、対応としては、「いま調整中ですので」といった話が多いです。
また、怠慢業者なら、まず間違いなく何もやっていません。そんな業者に管理料として、賃料の5％程度を毎月渡すことは、果たしてアリなのでしょうか。
僕の場合は相場と言われる管理料である、物件の5％の2倍、つまり10％を管理費として渡していました。
多めに支払ってきたけど、もっと裕福なオーナーからの管理料に比べたら、本当に雀の涙ほどです。金額が小さいからと、相手にされなかったのかも知れません。
そう思うと、なんとも馬鹿にされているような気もしてきます。残念な気持ちにもなってきます。
これだけこちら側だけが消耗してたくさん管理料を払っているのに、管理の内容に不安が残るのでは、管理を任せたくなくなります。
2.見積もりが後手になる
修理や原状回復を行うに当たっては、見積もりに関するやりとりで大体業者の誠実さが分かります。
まずは言わないと出さない業者。もうこれは論外です。「あなたに完全に全部お任せですよ」という姿勢は信頼関係を高めるように思えますが、不動産業者に限っては、こうした思いは踏みにじられることが多いです。
だいたい勝手に必要ない工事を行われて、過大な金額を請求されることになります。また、追加工事も付けられて、さらに後々で新たな請求をされることになります。
また、見積もりをなかなか出さない業者もいます。これは別に、誠実にいろいろなところと調整して、十分に準備を整えているからではありません。
よりお金の取れる工事、なにか付け加えられる工事はないかを探しているだけです。また、怠慢でほかの工事などに時間がかかり、こちらが後回しにされているだけです。
工事してもらって、かゆいところに手が届くような施工は、まずありませんので、期待しない方がいいと思います。
だいたいこのような場合は、見積もりが後手になります。何十万とかかる工事を、価格を表示せずに行い、過大な請求をする。これが不動産がブラックボックスを言われるおおきな要因の一つです。
むかし、「ビフォーアフター」というリフォーム番組がありました。匠とよばれる建築士にリフォームを任せると、かゆいところに手が届く感動的なリフォームを行ってくれる番組です。
しかしテレビと事実は大違いです。まずもってこんな感動的な施工が行われることはありません。夢を壊すようで申し訳ありませんが、「事前の打ち合わせ」がとても大切です。
適切な工事が、適切な費用で行われるよう、納得のいく見積もりで仲介業者や施工業者としっかり握ってから、工事をスタートさせるようにしましょう。
対策としては、書面で見積もりが来なければ工事はしない、と宣言してから見積もり依頼を行うことです。メールなどでそのように伝えておき、見積もりを見てから工事を指示しましょう。
このあたり面倒くさいから、時間がかかるから、と対応をおろそかにしてしまうと、まともな工事は行われません。仲介業者とコミュニケーションをしっかりとることが大切です。
3.基本的にオーナーの味方にはなってくれない
これは悪徳業者や怠慢業者に限らず、不動産業者なら大体そうなのかも知れません。おおくの不動産オーナーが感じていることでもあるのではないでしょうか。
（それだけに、まっとうに仕事をするだけで他と大きく差別化できるのがこの業界でもあります）
基本的に管理業者がオーナーの味方になってくれている感触が出ているのは、口調だけです。丁寧な言い方、物腰で、「あなたがいるからこそ商売が成り立っています」という雰囲気だけは作ってくれますが、それ以上のことはまずやりません。
しかし、入居者からのクレームにはきっちりと答えます。そういう構造になってしまっています。たしかに、入居者に出て行かれたら、自分たちがいろいろと困ることになるからでしょう。
となれば、泣きを見るのは大家さんです。エアコンが壊れた、インターホンが壊れた、水道の調子が悪い、など、いろいろと入居者からのクレームを引き受け、聞き取ります。
そして、いざ修理、となれば、ためらいもなく大家に連絡し、修理費用を請求します。
もちろん、見積もりなど出しません。むこうの言い分は「やっておいたので、修理費用払ってください。いくらいくらになりますので、、、」などとのたまってくるのです。
僕も2度ほど怠慢な業者から修理代金の請求を突然されたことがありました。こうなりたくはないからこそ、電話だけの連絡ではなく、メールやSNSでの連絡方法を増やして欲しいのです。
しかし、連絡方法が増えると言うことは、面倒なことを引き受ける可能性も高まります。
そこで、電話なのだろうと思います。タイミング悪く、連絡が取れなかったから、見積もりを省いて、修理しておきました。というシナリオに落とし込めるからです。
メールやSNSのような、文章に言ったことが残ってしまう媒体は、都合が悪くなるかも知れません。
こちらからのやりとりは、とにかく文字で残る方法にすることで、いざというときに勝手に工事をされたことを説明できるようにしておくことです。
まだまだとてもマイナーですが、最近はオーナー側に寄った管理会社も出てきています。投資家本人が立ち上げている管理会社や、法律に準拠した管理を銘打って管理している業者もありますので、こうしたところは公平な目線でやってくれます。
地元業者だから、大きい会社だから、有名な看板をもっているから、などと言うことを当てにせず、業者の背景を確認するのが良いと思います。
まとめ 実は自主管理のほうがいい？
ここまでの話をまとめると、以下の通りです
1.すんなりと連絡が取れない
意外にも、社会人として当たり前とも思えるこの行動がとれない業者は多いです。依頼のメールを何度もだしても反応しない。面倒くさいことはやりたがらない、など、なぜ仕事が受けられるのかが分かっていない業者は、この業界にはまだまだたくさんいます。仲介業者は山ほどありますので、不遜な業者とはさっさと縁を切りましょう。
2.見積もりが後手になる
見積もりは、材料の予測、金額の計算などが含まれるので、結構面倒臭いものです。面倒くさいものをやってくれるからこそ、委託する価値があります。これをおろそかにする業者には、仕事を任せるべきではありません。見積もりが後出しになる、滞る、予告なく違う工事が行われた、など、約束を違える業者とは縁を切りましょう。
3.基本的にオーナーの味方にはなってくれない
相手の物腰に騙されず、実質的にこちら側にのっかる対応をしてくれるか、当たり前の対応をしてくれるかで判断しましょう。
賛否両論ありますが、すこし余裕があるのなら、個人的には自主管理の方がいいと思います。
忙しいサラリーマンは別としても、やることは意外と難しくはありません。入居者を確保することと、言い施工業者と関係を結んで、物件を綺麗に保つ。基本はこれだけです。
法律的に相談できる弁護士や宅建士が顧問にいれば最高ですが、いまはネットで検索することでおおくの法律的事情を確認することができます。
こうしたことができれば、仲介業者はいりません。また、おおくの仲介業者はこれをやっていません。悪徳な・怠慢業者の多くは、入居者やオーナーから予定外の収益を得ることを狙いとしています。
契約上の金額はすでに織り込み済みなのです。これはあくまで収入のベースであり、これで食っているわけではありません。
だからこそ、納得のいかない過剰工事、入居案内の広告費などが高くつくのです。
いまはネットでいい施工業者と見積もりを前提に付き合うことができますし、入居の呼びかけもネットで行うことができます。遠いところに物件を持っていても、管理ではなく修理だけを現地で承ってくれる業者もいます。
こうしたサービスを使えば、あまり管理業者にたよる必要はありません。
仲介業者に委託すれば、その分だけ面倒と出費が増えます。入居者と会いたくない、という大家さんもいますが、入居者と直接会っておく方がわがままを言われずに抑止力となります。
ふつうはほとんどの入居者はわがままなことは言いません。仲介業者がおかしいことの方が多いのです。いかに悪徳業者が多いことか、自主管理をやると分かります。
それに、入居からきちんと会っておくと、おかしな入居者は入りません。入居者との信頼関係も築けますし、いいことが多いです。
自主管理の仕方や利点については、また別の記事で書こうかと思いますが、ぜひ勇気を持って入居者と会うことをオススメします。ダメだったらまた管理業者を挟めばいいだけですので、それほどリスクはないと思います。
もちろん、誠実な、いい管理業者はいます。怠慢な業者が多すぎるので隠れてしまうのです。
ひどい管理業者に会わないためにも、ぜひ基本の対応を忠実に行って、自分らしい不動産投資を実現したいものです。
