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あなたは、失敗したことがありますか？また、失敗したらどのように対処していますか？
この度、いままで貯金と投資、そして退職金もつぎ込んで、ほぼ全勢力を傾けて取り組んできたシェアハウス事業から撤退することにしました。
シェアハウス事業は、僕の人生でも最も大きな仕掛けでした。成功すれば、ここを足がかりに2軒、3軒と増やし、成功例をコピペすることで収入を増やすつもりでしたが、これは大失敗となりました。
僕は資産の大部分を失うこととなりました。
全ては、僕の判断ミス、知識不足、熱意不足によるものと思っています。今後も、立ち直るにはかなりの時間を要することになります。
今回は、自戒もこめて、自分の現状を書き記し、できれば立ち直る望みも込めて、対策を記事に刻んでおきたいと思います。
今後も、自分自身の立ち直りを賭けて、こうした内容は時折書いていこうと思います。自分の行動を反省して、より深く詳しく振り返り、次の行動のための糧としたいと思います。
目次
自分の弱さが全て出た投資スタイル
おそらく、最初から最後まで、自分の弱さが出まくってしまった投資だったと思います。ほぼ人生を賭けるつもりで臨んだわりには、今振り返ると雑さが目立つ行動となってしまいました。
その弱さとは、いくつかありますが
・楽して暮らしたいと思いがち
・頼まれると断れない
・人から頼りにされたい
といった感情面はもちろん
・挑戦するフィールドに対する無知
・資金そのものの準備不足
・資金繰りに対する計算の甘さ
・自分の弱点を補う仲間の少なさ
などという実務面での弱さもありました
人並みに稼ぎ、人並みに貯め、人並みに増やす。ここまでも色々ありましたが、こうした力が養われ、幾らかの資金を作るができたと思います。
しかし、ここで勝負とかけた、ボロ中古戸建リフォームによるシェアハウス運営は、大失敗となってしまいました。積み上げてきた資産も、ほとんどがなくなってしまいました。
僕には、僕自身にお金を守る力が極端にないことが分かり、これが課題となりました。
どんなに稼いで、貯める、増やすを行っても、騙されたり、欲をかいたりしたら、結果は根こそぎ持ってかれます。
これまでコツコツと貯金とペーパーアセットを積み上げ、それらを使って不動産を買い、会社まで立ち上げての失敗です。この仕事を本業にしたかっただけに、正直悔しいやら情けないやら恥ずかしいやら、、
だからこそ同じ失敗をしないよう、こうしたことを書いておくことにします。
今後不動産投資をしてみよう、と思っている方の何か参考になれば幸いです。
1.不動産セミナーで言われるがままに物件を買ってしまった
まず、今回の失敗ポイントを振り返ると、一つは購入にあります。
不動産セミナーやコンサルタント業の人の言われるがままに物件を買ってしまったことがそもそもの始まりです。
今にして思うと、自分の購入ルールとはだいぶかけ離れたものを買ってしまったなぁと思います。
不動産は初心者であれば特に、立地、物件、購入価値、出口戦略、利回りの適正度などは確認しておかなければなりません。
小さい物件でも、500万以上はする大きな買い物ですので、あまりにも杜撰な物件は大損してしまいます。
もちろん完璧な物件は存在しませんが、出来るだけいい物件を手に入れることに越したことはありません。
だからこそ、千三つなどと言って、千くらい見た物件のうち、三つくらいしか当たり物件はないというほど、購入の選定が重要なのです。
大損するくらいなら、買わないほうが賢明なのです。現金に余裕があるなら持っていればいいのです。そうすれば、より有利な取引ができます。
とくに僕の場合は、株やインデックスファンド、ETFで微増ながら増やしていたので、そのままでもよかったのです。結果論ではありますが、もっと極端な話、こんなに大損するなら貯金でもよかったということになります。
ですがこの時は、貯金に退職金がプラスされ、かなりの資金があったので、わりと強気でした。また一方で、インカムゲインをもっと増やしたい、というよこしまな欲望もありました。
今考えれば、分不相応なインカムゲインを期待していました。投資で判断を狂わせるのは、いつもこうした物欲です。僕は欲にに駆られて判断が鈍っていることに気づいていませんでした。
そこに加えて、不動産セミナーで、聞いたこともない方法で資金を増やしている人々に出会いました。
いまならスマホでポチポチと検索するだけで、その方法が別に大した方法ではなく、単に自分が無知なだけだったと分かることも出来たのですが、当時はそんなことにも気づきませんでした。
自分だけが画期的な方法を知り得たと錯覚したのです。
自分だけが画期的な方法を知ることなど、投資の世界ではあり得ません。むしろ99%騙されています。
彼らの圧倒的な不動産知識や、サポート力に、自分で考えるより、この人たちから教わったほうがよい、と自分で考えることをやめてしまったのです。
その後は、紹介された物件をそれほど調べることもなく、購入してしまいました。
契約の条件も、今となってはだいぶ不利な条件でしたが、当時はそれほど重く考えずにサインしてしまいました。業者にしてみれば、いいカモだったのではないでしょうか。
2.不動産管理についての学習が甘かった
購入に失敗していたことは、あとあとだいぶ経ってからわかることです。つまりはこの時限爆弾に気づくまでには、猶予がありました。
そのときに物件についてよく知り、研究していれば、もう少しマシな展開になっていたかもしれません。
リフォーム、工務店とのやりとり、入居募集、物件の不具合の発見と補修、害虫対策、入居者トラブルなど、これまでに経験のなかったことを一挙に身をもって体験しました。
いずれは経験するであろう数々のトラブル。その全ての強風を、自分でまともに受けてしまったのです。
精神的にも、肉体的にもだいぶ削られてしまいました。次はどんな困難が起こるのか、自分はどうしたらよいのか、予測することも満足な対策を講じることも出来ず、手探りの毎日が続きました。
幸い、物件は一旦は入居者で埋まり、かなり収益も上がりました。しかし上がった収益はほとんど修繕に回ってしまい、なかなか儲けとして残りません。
このあたりで、物件にどんな問題があるのかをもっと調べるべきだったのかもしれません。ですがこの時は、収益も大きかったので気づくことも出来ませんでした。
全てのトラブルが終われば、プラスに転換すると思っていたからです。
しかし、トラブルは終わらず、儲けは大して出ませんでした。古い建物は内装で誤魔化してしまうとあまりわかりませんが、躯体や構造に相当の不備があります。
建築のことがわかる人なら、最初のリフォームでどこに力を入れなければいけないのかもわかるでしょう。そのためにも、信頼できる工務店を仲間にしておくことは、とても重要です。
ですが、私の場合は、コンサルタントに紹介された工務店でしたので、建物のことを十分に教わることも出来ず、また検討することも出来ませんでした。完全に任せてしまったということです。なんにしても、自分の投資を人に任せてしまうのは良くありません。
ですので、虎の子のリフォーム代を根本的修繕に回さず、内装を綺麗にすることにほとんど使ってしまったのです。けっこう高くつきましたが、おそらく大部分は工務店やコンサルタントに抜かれてしまったと思います。
それでも当時は相場を知らずに、そういうものだと思い込んでいました。この時まともな職人さんに何人か診てもらっておくだけでも、いまとは大分違う結果になっていたと思います。
そういった、相場や施工技術に対する知識の少なさ、また信頼できる仲間を作っておけなかったことが、今回の失敗に繋がってしまったと思います。
3.なぜ失敗したかを心に刻む
今回、このような失敗をなぜしてしまったのか？これについては、いくつかの原因があることもわかりました。
まず、欲をかきすぎたことです。不動産投資は、賃貸物件からの利益だけではなく、物件を担保にして借入を起こすこともできる、というレバレッジの効いた投資を行うことができます。
こうした大きなレバレッジは、目論見通りに行けばもちろん大きな利益を出せますが、予定していなかった不具合やそれによる出費があると、そのら目論見自体が根底から崩れてしまいます。
今回の投資で期待できる利益の方に大きく目が行ってしまい、必要なリスクの計算を見誤ってしまいました。
不動産は一見表面利回りという利益計算だと、莫大な利益が出るように見えます。しかし修理費や管理費、職人さんや士業の先生への支払い、細々とした経費を引くと、結局は株や投信と同じくらいの利回りに落ち着いてしまいます。
さらには、空室や入居者の入れ替えタイミング時の減収リスクもあります。
そうした諸経費のコントロールは、不動産に詳しくないと、なかなか難しくなります。こうした経費の管理や出費の対策についても、見込みが甘くなってしまいました。
また、ネットワークが不十分だったことも大きな原因となってしまいました。
工務店や各故障箇所についての専門の職人、宅建業者、銀行や金融関係、補助金や助成金、給付金の相談先、または集客のためのエンジニアや募集サイトとのつながりなどについて、あまりにも知り合いが少なすぎました。
今回の一連の3年間で、いろいろな人に知り合うことができましたが、それでもきっかけにすぎないほどです。
こういった沢山のサポートなしに、中古戸建の不動産投資は難しいことを知りました。
そして、自分で学ぶ姿勢に欠けていたことも、大きな一因です。
不動産投資は、税務、法律、取引、建築、信頼関係、コミュニケーションなど、投資以外にもさまざまな要素が試される分野です。
自分自身の学びが足りないと、すぐにより知識のある人に絡め取られてしまいます。今回はとくに、自分の知らない分野で、自分よりも遥かに詳しい人に頼り切ってしまいました。登山経験がないのに、優しそうに見えた山賊に案内を依頼してしまったようなものです。
こうした経験に基づき、不動産のみならず、もう一度投資全体をよく学び直し、必要な知識を整理しなければならないと思います。
4.とにかく上を向く
私は財産の大部分を失いましたが、自分の身の回りをあらためて見直すと、まだ残っているものもあることがわかります。
自宅や、いままで購入してきた不動産はまだ残っており、幾らかの収益が出ています。また、家族とは一緒に暮らせており、一家離散の憂き目には合わずに済みました。
何はともあれ、大きな赤字を消すことができ、家計の健全化にも繋げることができました。
資産を失うことは、金の卵を産むニワトリを殺してしまうことと同じです。ですが今回のケースでは、私のメンテナンス不足もあって、ニワトリ自体に卵を産む力がなくなっていました。
エサ代だけがかかるような状況でしたので、これを手放すのは、私にとって必然だと考えるようにしました。
物件は買い手もついており、あらたにきちんとした業者さんが手を加えてくれるとのことなので、おそらくはすぐに素晴らしい収益物件となることでしょう。物件や土地にとっても、いいことだったのだ、と思います。
そして、今回のことで得たものも多くありました。
沢山の腕のいい、適正価格でやってくれる職人さん、業者さんと知り合うことができました。
中古戸建における多くの事件例を経験できたことで、建物や取引について、今後の購入についてより正しい判断基準を持つことができました。以前よりもリスクを避けるための準備ができるようになったと思います。
こうしたことから、ただ下向きに考えて物件を手放すのはやめようと思っています。
自分にとっても、また物件に住む人、物件そのもの、買い手さんや地主さんにとっても、この選択がいまのベストなのだと思い、次のステップ、次のステージに進みたいとおもいます。
再スタートの切り直しです
まとめ もう一度やり直します
今回のお話をまとめると
1.不動産セミナーで言われるがままに物件を買ってしまった
2.不動産管理についての学習が甘かった
3.なぜ失敗したかを心に刻む
4.とにかく上を向く
ということになります。
書いてみるとよくわかりますが、退職金とこれまでの財産を突っ込んで、よく知らない分野に勝負を仕掛けたのが今回の一連の失敗の始まりです。
セミナーに行っていいカモになってしまい、業者のコンサルに言われるがままの投資を続けてしまいました。
結局資産を作り出すどころか、巨大な赤字製造機を作ってしまい、子供の教育費もかかるような大変な時期に、大損してしまったというわけです。
よくある人生が詰む失敗パターンという事例に近いと思います。
かろうじて全財産をつぎ込んでいなかったことで、一家離散や莫大な借金をせず、なんとかここで踏みとどまることができました。
大損はしたものの、ここで踏みとどまれたのは、資産は分散する、というこれまでの投資の成果なのかもしれません。
今後はしばらく、自分の失敗を見つめ直し、現在残っている不動産の管理のほうにうまく活かしていきたいと思います。
子供も高校、大学と進学のピークを迎え、家計も切迫する時期です。しばらくは堅実に働き、地道に貯金を重ね、生活の立て直しを図りたいと思います。
いつもは投資で人生を豊かにするための記事を書いていながら、こんな大失敗を犯してしまい、なんとも情けない、恥ずかしい気持ちです。
とはいえ、そうしたこともひっくるめての投資人生です。思いきって挑戦しなければ、こんな大失敗を味わうこともなかったと思います。
こんな時こそ、ジョージ・ソロスの言葉「まずは生き残れ。儲けるのはそれからだ」を自分に言い聞かせ、いまは全力で生き残りをかけたいと思います。
生き残り、また豊かさという高い山に登りたい。今はそういった気持ちです。
