この記事はおよそ 23分2秒で読めます。
ボロ戸建投資がトレンドになっています。
空き家問題が久しくなって十数年、日本には空き家はもちろん、リフォームが十分でない古い戸建がたくさん存在しています。
こうした物件を安く手に入れてリフォームし、市場価格よりすこし低くして貸し出す。こんな再利用投資を始める投資家も増えてきました。
日本には、昭和の高度成長期に建った住宅が山のようにあります。とくに木造住宅は法定耐用年数の22年をとっくに過ぎてしまっているものも少なくありません。
ところが、この投資には一つだけ致命的な弱点があります。それは、仕入れに間違えば、結局失敗してしまうということです。
今回は、仕入れてもリフォームではいかんともしがたい物件について、僕の失敗からの経験もふくめて7つポイントをご紹介します。
目次
こんなボロ戸建は買うな。リフォームできない致命的な欠陥7つ
古い家は安く手に入れられるので、安く貸すことができます。したがって借り手もつきやすく、理論的には非常に好循環です。
安い仕入れと安いリフォームに対し、家賃という高いキャッシュフローが安定的に入るので、経済インパクトもかなりのものがあります。
その社会的意義や経済的インパクトから、手持ち資金の少ない投資家でも始められる、と多くの投資家が参入しています。
ところが、ことはそう簡単ではありません。それは、日本じゅうに存在するボロ戸建といわれる古い物件達のほとんどは、ハズレ物件であることが多いからです。
仕入れには、建築について一定の知識が必要です。ボロ戸建なのでいくつかの欠陥はつきものですが、これから紹介する7つのほとんどが当てはまるなら、初心者はまずやめておいた方がよい物件です。
これを知っているだけでも、かなりの物件がはじかれますので、スクリーニングに使っていただきましたら幸いです。
田中角栄内閣の列島改造論について
戦後の焼け野原から立ち直り始めた1960年前後、日本は好景気の波に乗り、再び豊かさを取り戻しました。
いわゆる高度成長期です。戦後の焼け野原から復興し、日本人はまた欧米に肩を並べる豊かさを手にし始めたのです。
この波に乗って、1970年代の田中角栄内閣は列島改造論による産業の抜本的な改革に乗り出します。
これにより、多くの産業が発達し、日本はさらに経済成長を果たしていきます。
この政策の中で積極的に行われたのが過密、過疎の解消です。都市部一局集中をやめ、都市部と地域にバランスよく人が住み、交流を活性化することで産業の発展が目指されました。
過疎を解決するため、列島には新幹線のレールが縦横無尽に敷かれ、住みやすい環境の整備に加え、住宅も積極的に建てられました。
都市部のなかでも、地下鉄や鉄道、上下水道、電気といったインフラが整えられる中、たくさんの住宅地域やマンション造りが進みました。
つくった住宅に人を流し込むために、住宅ローンが積極的に組まれました。銀行は躍起になってさまざまな住宅ローンを設計し、世の会社員に一国一城の主となることを勧めたのです。
当時のサラリーマンのほとんどはローンを組んで自宅と車を買うのが当たり前の風潮となりました。
子供は2〜3人、田舎を出て核家族で住み、盆休みや正月には新幹線や高速道路で旅行がてら田舎の大きな実家に帰る。
こんな生活が、よくある理想の幸せのテンプレとして国民生活に刷り込まれていた時代です。
とはいえ、これによって物流、交通、インフラ、銀行、建設など、各業界が大変忙しくなり、潤いました。日本じゅうお金回りがよかったのです。
首相の田中角栄は、「子どもたちに未来のある日本をつくろう」と演説しながら、こんな社会を作っていきました。
最後はロッキード事件の収賄などで捕まってしまいましたが、日本経済に好循環をもたらした側面は一つの事実です。
列島改造論のツケ
あれから、およそ50年が経ちました。当時の社会人は一線を退き、まさに子供達、孫たちの時代となっています。ところが現状は未来ある日本社会とはならず、失われた30年などともいわれる事態となっています。
住宅についても、バブル崩壊以降振るわない経済のなか、住宅ローンに苦しむ人たちが出てきました。
または住宅ローンはなんとか払ったものの、肝心の自分の物件の手当てまでお金を回せなくなる人もいました。修繕費が捻出できなくなったのです。
これにより、建て替えが進まず、都市計画における区画整理もうまく進まない地域が出始めました。
また、核家族化したあと、住民が高齢化した団地やマンション、空き家が増える住宅地域も見られるようになっています。少子化により一段と地方の過疎化も進むようになりました。
住宅乱立のツケを払う時代となったのです。
現在の空き家問題の背景から、買ってはいけないボロ戸建を知ろう
現在の空き家問題やボロ戸建の飽和状態は、ざっくりとそんな社会的背景のなかで浮き彫りになっている深刻な問題なのです。
たんに人口が少なくなったから、ボロ戸建が増えているわけではない。というところがミソです。
高度成長期に乱立した住宅の中には、建築業界が売りを急いだり、建築費を抑えようとしたために、決定的な欠陥を抱えてしまった物件も少なくありませんでした。
また、こうした物件をはやくさばくため、銀行も積極的に住宅ローンを組みました。国民も、家が欲しいという風潮の中で、積極的に家を買った時代でした。
家というのは、建てたら終わりではありません。買えばかならず修繕が発生します。だから購入時、リフォームで修繕可能な家を選ばないと、どんどん住みづらくなってしまうのです。
20年や30年の住宅ローンを組み、家族も養う中で、修繕を計算に入れながら住宅を購入する、、。この高度成長期に、国民全員がそこまで周到に計算して住宅を購入など、できるわけがありません。
したがって、いま残っているボロ戸建のなかには、軽度のリフォームでは直しきれない欠陥を抱えた物件も数多く残っています。
壁紙を貼り替える、床を貼り替える、水回りのカビをとって、古い器材を入れ替える。この程度のリフォームなら安いものですが、そうではないボロ戸建も多すぎるのです。
かなり前置きが長くなりましたが、ここからは、リフォーム不可能もしくはできるとしてもかなり高額を要する欠陥についてご紹介します。
僕も実際痛い目をみた事例ばかりです。こうした物件は仕入れ時にできるだけはじき、リフォームしやすい物件を手に入れてくださいね。
1.家が傾いている
素人が購入するときには、なかなかわかりにくい点ですが、当然ながら致命的な欠陥です。
中古ボロ戸建は地震列島の日本にあって、数十年内装工事や軽微な補強のみで生き抜いてきている物件です。
普通は建て替えるべきところを、こうして残ってきているのは、丈夫な作りだからではありません。金銭的な理由で直せててこなかっただけというほうが多いのです。
このため、度重なる地震や建物の経年劣化により、地盤や構造に変化がでて、傾いていることがあります。
傾けば、重心がずれてくるので、壁にひびがはいったり、ドアの開閉が悪くなったりなど、全体の建て付けに歪みが出てきます。
直すには、家ごとジャッキアップして、傾いているところを埋め、補強し直すという作業になります。一般的なサイズの家なら、これだけで150万から200万はかかってしまう作業です。
しかも、完全に直るかどうかは柱の躯体の強さにもよります。普通、木造戸建の耐用年数は22年ですが、ボロ戸建として世の中に出ている物件は45年くらい経っています。
神社仏閣レベルの木造建築でもない限り、50年を超えて躯体の安定が保証されるような木造住宅はなかなかありません。
普通なら建て替えをした方がよい、という判断になってしまいます。
ちなみに、家の傾きはホームセンターにある水平器のようなものではわかりません。
どのみち大きな買い物になりますので、信頼して付き合いのある大工、建築家、宅建士などに一緒に診てもらうのがよいでしょう。
信頼できる、というのが案外重要です。販売主の不動産屋や工務店、ハウスメーカー、コンサルあたりに聞くのはもってのほかです。
逆に問題ないです、とすすめられるのがオチですので、結局一人で決めていることと変わらなくなってしまいます。
家族や学生時代の同級生、ずっと仕事をしてきている同僚などのなかで、長い付き合いと専門性を持っている相手とともに確認することをお勧めします。
2.現代の建築基準法を大きく逸脱している
現在の建築基準法は、昭和55年に大枠が定まりました。とはいっても、昭和55年もけっこう昔となりましたが、、(^_^:
古い戸建は、そのさらに前の昭和40年代後半～50年代前半に、その多くが作られています。なにしろ列島改造論が叫ばれていたのが昭和48年ごろからですから、この時期に建てられているものが多いわけです。
この時期の建物は、建築基準法が改正される前に建てられているため、現在の基準から逸脱しているものもすくなくありません。
躯体のことは、壁や床を剥がしてみなければわかりませんが、それ以前の問題として、天井が妙に低い、部屋が狭い、適切に窓がついていない、などと言うケースもみられます。
現行の法律では、人が住むための部屋である居室と呼べるものは、7㎡以上、天井は高さ2.1メートル以上、また部屋一室にはかならず一つ以上の窓がついている必要があります。
またその窓の大きさも、居室の床面積の1/7以上の大きさが求められています。
日本においては、人1人が最低限住む部屋としても、こうしたルールが定められているのです。健康で文化的な最低限の生活を、国家も法律で保証しているということです。
ですが、この当時の戸建には、そうした決まりは関係ありません。なにしろ法律ができる前ですので、少しくらい狭くてもよかろう、天井が低くてもよかろう、などどいう物件もあったのです。
また、そういった物件の弱点を補強すべく、住人がリフォームで増築などを施している家もあります。
たとえば一般的な戸建には、建蔽率や容積率などという基準があります。これは、土地の面積に対して何%までなら建物を建てられるかといった基準です。
法律を懸念せずに増築してしまった結果、現在定められている建蔽率を超えてしまっている物件なども存在します。
これを既存不適格物件などと呼びます。現在の建築基準法にはあっていないが、建てた時が法律ができる前だから、違法ではないという扱いです。
こうした物件は、現状のまま住み続けるなら問題無いですが、リフォームの際には当然、増築した部分などをつぶさなければなりません。この減築にお金、労力、時間がかかってしまうこともあるのです。
3.どこからどこまでが自分の土地か示すことができない
東京や横浜など込み入った都市などでよくある、住所が番地まで全く同じという問題があります。運送屋さんを悩ます問題でもあります。
これはもともと一つのまとまった土地だったものが、地主によって切り売りされ、それぞれに小さい戸建が建ったというような過去があったりします。
地主さんが土地を分け、家の購入者に土地をつけて売ったり、借地権として土地を貸したりできるため、人口密度の高い都市ではこんな現象も起きやすくなります。
通常、土地には、所有を示す杭が四方に打ってあります。その杭の中が購入者の土地であり、土地の権利書や売買契約書には、その杭をもとに割り出された区画や面積が示されます。
ところが、番地までおなじ土地だと、この杭がありません。たまに孫番地までがしっかりと登記された上で当局に提出されているケースもありますが、全てではありません
こうした場合、どのあたりまでが具体的に自分の土地であるかを証明するものがありません。あとあと、ご近所さんや土地を売る際に、揉める原因となりますので気をつけたいところです。
銀行から融資を受ける場合は、銀行がここをチェックしてくれますが、ご自身で現金で購入する場合、購入者は見落とさないようにしておかねばなりません。
4.水回りに高額のリフォームが必至
これはわかりやすい事例だと思います。昔の戸建ですので、こうしたこともあるかもしれません。
たとえば今時の戸建賃貸で、汲み取り式の和式トイレで借り手がつくことなど、まずあり得ません。となれば、水洗の洋式にリフォームが必至となります。
また、お風呂場の状態があまりに悪いと、一からユニットバスを付け直しとなります。換気扇がないお風呂あります。タイルが使い物にならない状態の場合もあります。
さらには台所や洗面所です。下のパイプから水もれしていると、周りが腐ってしまっていて、ちょっと押しただけでパイプ下の床が抜けてしまいます。また床が脆弱だと、穴が空きやすく、虫も湧きやすくなってしまいます。
こうした部分のリフォームは、壁紙や床材の張り替えのようなリフォームとは桁が違う費用がかかってしまいます。
本当のボロ戸建で、全部で5万や10万で購入した、というならまだしも、うまく中間の不動産屋にマージンを抜かれ、300万や500万などで格安戸建として売っている物件なら、ここからさらに数百万のリフォームがかかってしまいます。
これでは格安ボロ戸建を買う意味がありません。
5.床下が異常に低い
これは、床下に業者が入れないくらい狭い状態の家です。
ボロ戸建は、もともと基礎が現代工法に比べて脆弱な場合があります。そうした場合、床下から工事をかける必要がありますが、そもそも地面に近すぎて床下に入れないと、対策できません。
また、戸建の大敵シロアリの対策工事には、床下に入る必要があります。
戸建の長年の経過により、雨水が床下に土を運んでくるケースもありますが、最初から設定のミスで土が高めに盛られた基礎に家が建ってしまうことも少なくありません。
さらに悪質なのはその土を少し掘ると、建築材のゴミなどが出てくることもあります。
骨組みを組んで、床材を貼る前に、現場で出た廃材や缶などが捨てられていたなんでこともあります。
現代のようにゴミ回収やエコ、環境への配慮などがされるような時代ならいざ知らず、ボロ戸建がだった時代は高度成長期や列島改造論ブームの真っ只中です。
建築現場でこのような事象が起きていたとしても、それほどおかしくない時代です。
床下が低いと、雨による湿気で虫やカビにも悩まされますし、冬は地上からの冷気が断熱されず床も非常に冷たくなってしまいます。
そのために、床材をはがしてシロアリ工事を打ったり、断熱材を入れたり、基礎のやり直しなどを行うとなると、これまた相当な金額がかかってしまいます。
床下に人が入れるかは、しっかりとチェックしておきましょう
6.修復しづらい雨漏りをしている
ボロ戸建物件ですので、ある程度雨漏りはつきものといえますが、雨漏りに関してはナメてかかるわけにいきません。
基本的に修復が難しく、工賃も高いのが雨漏りです。ボロ戸建の場合、屋根だけでなく外壁から漏れてくるケースもあるため、どこから漏れているのか特定することすら難しいこともあります。
屋根の張り替えは、一番安くて早いと言われるガルバリウム鋼板を上から被せるようなら施工でも、一般的な戸建なら120万円〜の工賃となります。
部分的な補修でも、20〜30万かかりますし、それで治るとは限りません。
ボロ戸建投資するなら、雨漏りはつきもの、その補修には少なくとも100万〜200万はかかることは知っておいた方が良いでしょう。
こうした金額を踏まえた上で購入価格をみるようにしないと、一見安い価格で購入しても、活況やらざるを得ないリフォームでまた数百万上積みになってしまいます。
建物の劣化による雨漏りについては、保険が効きませんので、だいたい自費で修繕することになります。
最近は火災保険をうまくつかって、屋根を修理しましょうなどと言って、うまい口車でだます業者もいますのでご注意ください
リフォームでどうにもならない事例ではないですが、身銭を切って高額のリフォーム代を支払うことをあらかじめ想定しておかなければならない欠陥です。
雨漏りは、天井裏ら壁の壁紙や壁紙を剥がしたところにに雨染みといわれるシミがついています、一度雨漏りすればつきますので、まずそういうシミがないかを確認しましょう。
雨染みがある場合は修繕済みなのか？購入後何年間補償されるのか？などは確認しておくべきです。
7.空調設備が悪過ぎる
これもリフォームできない欠陥ではありませんが、高額費用を覚悟しなければならないところです。
空調については、そもそも適切に換気扇がついてない家もあります。または過去の増築による影響で、窓がない部屋、あってもとても小さい窓しかないという部屋などもあります。
空調が悪いと、部屋内の湿気が取れず、梅雨時期や冬の朝の結露時に壁が濡れてしまうこともあります。そのままカビが生えてしまうと、電気系統や躯体のほうにも悪影響です。
家の歪みの原因となってしまうこともあります。
また当然ながら冬寒く、夏暑いといった環境を作ってしまいます。家にいながら快適に過ごせないのでは、入居者などつくわけもありません。
対策としては、換気扇や適正な窓の設置、エアコンをいれるなどの方法がありますが、これもそれなりの費用負担となります。
ボロ戸建といっても、こうした家ばかりではありませんから、できれば購入前にしっかりと空調設備を確認し、壁紙にカビが生えていないかくらいはみておきましょう。
内見で十分チェックできることですので、しっかりと確認し、整っていないようであれば、リフォームの工賃を見積もっておきましょう。
まとめ 致命的な欠陥住宅に投資しないために
ここまでの内容をまとめると
1.家が傾いている
2.現代の建築基準法を大きく逸脱している
3.どこからどこまでが自分の土地か示すことができない
4.水回りに高額のリフォームが必至
5.床下が異常に低い
6.修復しづらい雨漏りをしている
7.空調設備が悪過ぎる
となります。
ボロ戸建物件に投資するのですから、必ずしも条件が完璧なわけではありません。
ですが、欠陥部分とリフォーム工賃、そして購入費用を合算したときに、あまりにも予算オーバーするのであれば、投資にはなり得ません。
不動産投資に出費はつきものですが、できるだけ思わぬ出費は避けたいものです。
そのためには、見てチェックできるもの、チェックの時点で明らかに修繕の負担が大きい物件は、ほかの条件がどんなに良くとも避けておくべきでしょう。
なにも内見に建築士や不動産鑑定士を雇って連れて行き、物件をくまなく調べろというわけではありません。
見た時点で今回挙げたくらいの欠陥が確認できるようであれば、修繕よりは購入を避ける方が無難ということです。
不動産は千三つといって、1000くらい物件を見ると、やっと3つくらい良さそうなものが見つかる。というものです。
ましてやボロ戸建ての不動産投資で成功する物件となれば、慎重をきわめるべきです。
こうした慎重さゆえに、なかなか物件を買えない、というひともでてきますが、それでよいのだと思います。
なにしろ高額費用を投資するのですから、焦って上記のような欠陥物件を買うくらいなら、長い時間をかけて納得がいく物件を購入することをお勧めします。
その間は、別の投資でも全く問題無いのですから。なにも不動産投資だけしなければならないと言う法律もありません。
上記7つは、実は全て僕が購入した物件にあった欠陥事例です。恥ずかしながら、こうした物件を持っていても豊かにはなれませんので、ぜひ避けていただければと思います。
あなたにとって、不動産投資が人生を切り開く、すばらしいものになることを願っています。
